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    Pourquoi devenir propriétaire de son logement en 2018 ?
    14 Déc

    Pourquoi devenir propriétaire de son logement en 2018 ?

    Pourquoi devenir propriétaire de son logement en 2018 ?

    JE SUIS PROPRIETAIRE !!! On éprouve une certaine fierté de dire à ses amis, à sa famille ou ses collègues c’est à moi, à nous…

    Peu importe la taille et la qualité du logement, ce sentiment de détention propre à l’homme est aussi un sentiment de sécurité et il est bon de le ressentir.

    Mais ce sentiment émotionnel ne doit pas être votre source principale de motivation, voici avant tout ce qui doit rationnellement motiver ce projet d’acquisition :

     Vous créer un patrimoine

    • protéger votre famille
    • être libre de transformer, décorer, PERSONNALISER
    • construire une rente pour la retraite
    • S’évadez pendant les vacances

     

    Créez-vous un patrimoine !

    C’est une manière de sécuriser sa vie. Si vous connaissez la pyramide de Maslow, vous savez qu’après avoir de quoi manger au quotidien vient ensuite le besoin de sécurité et donc un avoir un toit. Louer en est un, mais en rester locataire c’est aussi accepter de payer toute sa vie un logement et donc s’infliger d’avoir toute sa vie un certain niveau de revenu.

    Devenir propriétaire de sa résidence principale c’est accepté de payer un crédit. Le plus souvent ce crédit est plus élevé que le loyer. Mais en acceptant cet effort, au bout d’un certain nombre d’année, plus ou moins selon ses capacités de remboursement, vous aurez finit de rembourser et serez pleinement propriétaire de votre bien. Vous n’aurez alors plus que les charges à payer.

    Devenir propriétaire sécurise donc votre avenir à long terme.

    Si vous revendez en cours de crédit, vous allez récupérer un capital. La différence entre le montant de la vente et du capital qui reste à devoir à la banque. Ce capital constituera un apport pour un nouveau projet. Si vous êtes locataire, vous n’aurez rien.

    Suivant le niveau du marché immobilier, il faut par contre rester plus ou moins 5 ans propriétaire du bien pour absorber les frais liés à l’achat (agence, notaire, garanties…) Il est donc très important de réussir votre 1er achat et de prendre conseil auprès de de professionnel.

     

    Protégez votre famille !

    Lorsque vous êtes locataire, en couple et avec des enfants, et qu’un matin il vous arrive un malheureux accident dont l’issue dramatique est votre enterrement…ou votre handicap à vie…Votre conjoint devra financièrement assumer seul(e) le loyer avec les difficultés que vous imaginez.

    En étant propriétaire, la problématique financière  ne se pose pas. Sans crédit, aucun problème puisque la maison est payée.

    Si il y a un crédit, l’assurance emprunteur solde le prêt suivant la quotité et les conditions souscrite. Pour cette raison il est important de bien comprendre l’assurance de prêt (cet article traite de ce sujet) LIEN. Vous comprenez donc bien qu’en devenant propriétaire vous protégez également votre famille, prêt en cours ou pas.

     

    Décorez, personnalisez votre intérieur !

    C’est aussi un des avantages d’être propriétaire, nous pouvons faire ce que l’on veut et ce n’est pas à fonds perdus. Si vous voulez casser une cloison pour ouvrir la cuisine, c’est possible. Si vous voulez refaire une salle de bain, la cuisine, la clôture ou encore mettre une nouvelle moquette, c’est possible,  vous êtes chez vous !

    Nous avons tous ce besoin et nous ne pouvons l’exprimer qu’avec beaucoup de limites lorsque l’on est locataire. A contrario, lorsque l’on est propriétaire, la seule limite sera l’argent. Attention il ne faut pas se ruiner en travaux, votre démarche doit rester réfléchie et viable économiquement. Pensez toujours revente, pourrez-vous à minima récupérer l’argent investit ?

    Le choix du bien est primordial et doit avoir fait l’objet des devis des travaux nécessaires pour aboutir au projet final. Au-delà de ces côtés économiques, ce sera des moments formidables de réflexions communes, de weekends entre copains et de fierté devant le travail réalisé.

     

    Construisez-vous un capital qui va vous rapporter pour la retraite

    Devenir propriétaire ce peut être aussi investir dans un bien locatif, vous habitez Paris, Lyon ou encore bordeaux et malheureusement les prix sont trop élevés pour acheter votre résidence principale. Vous pouvez alors décider d’utiliser votre capacité d’emprunt pour investir dans une autre ville et ainsi vous constituer un capital. Au moment voulu vous pourrez revendre le bien ou le garder pour en faire une rente. L’investissement peut se faire de différentes façons, nous vous conseillons de télécharger notre guide de l’investisseur. 

    Faites vous plaisir pour changer d’air le weekend

    Lorsque l’on habite, on rêve de sa maison de campgne. Si l’on habite à la campagne, on rêve d’un chalet à la montagne, et lorsque l’on est à la montagne on veut profiter de l’océan…L’homme est ainsi, il a besoin de changer d’air et d’explorer de nouveaux lieux.

    Passer les 6 mois d’automne et d’hiver chez soi puis partir au printemps pour profiter de l’été dans un autre logement est fort agréable. Dès lors que la résidence principale est payée ou bien que vos revenus augmentent se rêve devient possible. A l’occasion vous pourrez aussi louer en meublé courte durée le logement dans lequel vous n’êtes pas pour amortir les charges. Devenir propriétaire c’est aussi s’offrir une liberté de vie.

    C’EST DECIDE, ON ACHETE !

    Mais par ou commencer. Est-ce que j’achète une maison ou un appartement ? Du neuf ou de l’ancien, à la ville ou à la campagne ? Et si c’est de l’ancien, avec ou sans travaux…Je fais construire ou j’achète sur plan ???

    Pas de panique. Voici les étapes et les bonnes questions à se poser.

    ETAPE 1  Etablir un budget, votre capacité d’emprunt.

    Elle va déjà déterminer beaucoup de choses, vous pouvez faire appel à votre conseiller bancaire ou bien à un courtier en prêt immobilier. L’avantage du courtier est qu’il connaît toutes les offres du marché et sera plus précis pour l’établissement du budget. Il passera plus de temps également pour vous expliquer tous les éléments liés au prêt immobilier. Vous pourrez établir un budget pour un achat dans le neuf et un budget dans l’ancien. Le prêt à taux zéro peut faire varier significativement cette enveloppe.

    Cette étape est primordiale et nécessite un temps de réflexion. Plusieurs éléments doivent être pris en compte pour ne pas se tromper sur l’avenir :

    • Votre âge
    • Votre situation familiale
    • Si vous en avez l’âge de vos enfants, ceux à venir
    • Votre vie professionnelle actuelle et à venir
    • Vos souhaits patrimoniaux
    • Votre rythme de vie
    • Vos capacités financière…..

    Tous ces éléments doivent être pris en compte par votre conseiller bancaire ou indépendant pour adapter le prêt immobilier lié à votre projet. Les calculs ne s’arrêtent pas et heureusement au ratio de 33% d’endettement.

    Ce projet vous amène à emprunter sur des durées longues et donc doit être prévu, réfléchi, pour rester cohérent avec vos projets de vie. Pour cette raison, le premier rendez-vous financier est très important et doit durer 1h30 en moyenne pour avoir fait le tour du sujet. Bien évidemment, la complexité nous amène souvent au-delà. Il facilitera toutes les étapes à suivre. Devenir propriétaire est un parcours de plusieurs mois voire années pour les constructions, un bon point de départ est primordial pour commencer ses recherches.

     

    ETAPE 2  CHOISIR UNE ZONE DE RECHERCHE

    Si vous souhaitez être efficace dans vos recherches vous devez en limiter l’étendue. Pour délimiter la zone, vous devez prendre en compte plusieurs éléments :

    • Votre sensibilité ville ou campagne
    • Vos lieux de travail
    • La proximité familiale
    • Les services de proximité dont vous avez besoin
    • Si vous avez des enfants, les facilités de transports en commun, écoles collèges, Lycée

    Vous avez maintenant délimité votre champ de recherche, rencontrez les agents immobiliers du secteur et parlez leur de vos recherches. Certains biens ne sortent même pas en annonce car les agents les présentent à des acquéreurs avant même de dépenser de l’argent en annonce. Il faut savoir que pour les pros, les annonces ne sont pas gratuites.

    ETAPE 3 APPARTEMENT OU MAISON , PETIT TERRAIN OU GRAND TERRAIN. QUEL TYPE DE BIEN CHERCHEZ VOUS DANS L’ANCIEN OU BIEN LE NEUF?

    Il faut déterminer ce que vous souhaitez, peut-être que compte tenu du secteur et de votre budget, vous ne pouvez que prétendre à un appartement. Mais avez-vous envie d’une maison, et êtes prêt à vous excentrer.

    L’appartement présente l’avantage d’être le plus souvent à proximité de commerces,  transports et lieux culturels. Mis à part le ménage, il n’y a pas d’entretien spécifique. La copropriété se charge de tout, reste tout de même à payer sa participation. L’appartement vous offrira donc la possibilité d’avoir du temps libre et un accès rapide aux commodités.

    Lisez bien les rapports d’assemblée pour connaître les travaux faits et ceux à venir. La contrainte sera les voisins, respecter ceux de dessous et entendre ceux du dessus. Plus l’appartement est ancien, plus les contraintes sonores sont présentes. Les normes des années 60 n’étaient pas celles d’aujourd’hui. Idem pour l’isolation thermique, nombre d’immeuble vont devoir faire des frais importants pour consommer moins d’énergie. « Pollueur payeur » est plus que jamais d’actualité, considérez bien ce point ; ceci est bien entendu valable également pour une maison.

    Il faut bien prendre en considération que lorsque des travaux sont votés par la majorité, vous n’avez d’autre choix que de payer même si vous aviez plutôt prévu de partir en voyage.

    En maison, vous n’avez plus ce problème de collectivité ou rarement (il peut y avoir des stations d’épuration, des accès, des voies ou encore des parkings communs à plusieurs maisons)

    Donc vous faites les travaux que bon vous semble quand bon vous semble. Par contre vous êtes seul à en supporter la charge. La maison demande plus d’entretien et notamment des espaces verts. Le plus grand danger à l’achat est d’acheter un bien qui présente des malfaçons. Pour cela, renseignez-vous bien sur la construction initiale et n’hésitez pas à visiter avec des professionnels pour évaluer l’ampleur des travaux lorsqu’il y en a prévoir.  Toujours dans le même esprit, le prix de la maison doit prendre en compte les travaux qu’il y a à réaliser.

    Vous profiterez d’un jardin, peut-être d’une terrasse et son fameux barbecue, bref plus de tranquillité et de convivialité qu’en appartement. Du jardinage et du bricolage en perspective, et un espace de jeux pour les enfants sont souvent les motivations qui poussent à s’éloigner de son lieu de travail.

    Attention à ne pas non plus aller trop loin. Au-delà de la ½ heure, le trajet deviendra vite une contrainte de temps et financière.

    Bien évidemment, plus vous serez proche du bourg plus vous aurez de facilités à proximité. Mais aussi ce seront des parcelles de terrain plus petites et donc des voisins plus proches.

    ETAPE 4 NEUF OU ANCIEN

    Cette étape va faire l’objet de quelque articles pour vous informer au mieux et de façon condensée.

    A partir de quand considérer que le bien est neuf ou ancien ?

    Si il a été habité il est ancien, mais il y a du neuf ancien. Je m’explique, les biens construit bénéficie d’une décennale et donc sont garanties par cette assurance obligatoire que prennent les artisans. Les biens qui bénéficient d’une décennales en cours et respectent la normes rt 2012 peuvent être considérés comme du neuf. Ces immeubles sont très bien isolés et donc peu énergivores.

    LE NEUF

    Pour acheter  du neuf vous avez 2 solutions principales, faire construire ou acheter sur plan.

    Faire construire, le terrain :

    Pour faire construire vous devrez trouver dans un premier temps un terrain puis ensuite faire appel  à un constructeur,  un maître d’œuvre ou encore un architecte pour diriger les travaux.

    Les terrains (aussi appelés fonciers) se font de plus en plus rares et les prix sont élevés. Ainsi est née la division parcellaire qui consiste à céder un morceau de terrain constructible lorsque l’on est propriétaire d’une maison avec un terrain qui le permet. Les prix sont généralement plus bas au m2.

    Le plus souvent, vous trouverez aussi des terrains en lotissement avec des parcelles de 250 à 700m2. Renseignez-vous auprès du service de l’urbanisme des mairies pour consulter le PLU et savoir si il y a des lotissements à venir.

    Par ailleurs, certaines communes sont propriétaires des terrains et font des prix attractifs pour attirer de nouveaux foyers.

    Parmi les terrains d’un lotissement, certains terains de seconde classe peuvent être destinés à une catégories de foyer limités en revenus, ils sont donc beaucoup moins que leurs voisins.  Ce sont souvent de belles opportunités qui partent très vite. Renseignez-vous là aussi auprès des mairies

    Le terrain peut-être vendu viabilisé ou non, la viabilisation c’est l’arrivée des réseaux d’eau, d’électricité, de télécoms et d’évacuation en limite de terrain. Comptez une moyenne de 6.000€ à 8.000€. Le prix d’achat du terrain doit donc en tenir compte.

    Lorsqu’il s’agit d’une division parcellaire, faites bien attention à ce coût car si le terrain est situé en fond derrière la maison initiale il faudra créer le plus souvent un chemin d’accès long et coûteux. Ce sont de plus des m2 perdus, le prix ne doit donc pas comprendre cette voie.

     Faire construire, à qui faire appel :

    Trois solutions sont à votre disposition :

    • Faire appel à un constructeur
    • Faire appel à un architecte et ou un maître d’œuvre
    • Faire de l’auto construction

    Le constructeur, appelez c.c.m iste dans le jargon.

     Le CCMI est un Contrat de Construction de Maison Individuelle, avec ou sans fourniture de plan tout est géré par un seul et même interlocuteur. C’est le contrat le plus rassurant pour les banques car il doit comporter clairement tous les éléments liés à la construction. Les plans détaillés, une notice descriptive des travaux et une notice d’information sur le CCMI.  Cela évite les surprises et les extensions de budget car tous les prix sont détaillés, également les travaux réservés par le client . (le plus souvent peintures et sols des chambres)

     C’est le constructeur qui gère toutes les entreprises  qui interviennent sur le chantier.  Le ccmi bénéficie de la garantie décennale des artisans intervenants (garantie de 10 ans des travaux) et sur option recommandée de la dommage ouvrage. Enfin le constructeur prend un garant financier, si il était défaillant, le garant devra dans tous les cas en assumer les conséquences financières et finir la maison.  C’est la garantie de livraison.(Après une procédure tout de même longue)

    Signature du contrat

    A la signature, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours. Le constructeur peut exiger un dépôt de garantie d’un montant maximum représentant 3% du prix de la construction, il est déposé sur un compte spécial et acquis définitivement qu’après la levée des clauses suspensives.

    Les clauses suspensives légales sont les suivantes :

    • Acquisition du terrain si le client n’est pas propriétaire
    • Obtention du permis de construire
    • Obtention du financement auprès d’un établissement bancaire
    • Obtention de l’assurance dommage ouvrage
    • Obtention de la garantie livraison que doit fournir le constructeur

    Pourquoi la banque demande l’intégralité du contrat :

    Si l’acquisition se fait à crédit, dans le cadre d’un CCMI, la banque a le devoir de vérifier la complétude des éléments juridiques que doit produire le contrat.

    La banque engage sa responsabilité. Si toutefois vous subissiez un préjudice lié au constructeur, peu scrupuleux du formalisme, et que la banque a fait preuve de négligence dans la vérification des clauses du contrat.

    Mise en œuvre

    Une fois les clauses suspensives levées, le constructeur va pouvoir monter l’ouvrage dans les délais prévu au contrat. Le paiement interviendra par étape au fur et à mesure sans excéder  :

    -15% à l’ouverture du chantier (déduction faite du dépôt de garantie)

    - 25% à l’achèvement des fondations

    - 40% à l’achèvement des murs

    - 60% à la mise hors d’eau

    - 75% à la mise hors d’air et à l’achèvement des cloisons

    - 95% à l’achèvement des équipement (plomberie, électricité, chauffage, menuiseries….)

    - les 5% restant à la réception et dans les 8 jours qui suivent la remise des clés. Si des réserves ont été émise lors de la réception par le maître d’ouvrage, le solde est du à la levée de ces réserves. En aucun cas, le constructeur ne peut subordonner la remise des clés au règlement du solde s’il y a des réserves.

     

    L’architecte et la maitrise d’œuvre (MO)

     Faire appel à un architecte pour construire un immeuble est obligatoire à partir d’une surface plancher de 150m2.

    L’architecte peut réaliser pour vous différentes missions :

    • les esquisses,
    • les plans définitifs,
    • La recherche des artisans et la passation des marchés
    • L’assistance de suivi de chantier et de réception des travaux

    Travailler avec un architecte sur la partie suivi de chantier est souvent plus longue qu’avec un constructeur. Vous pouvez faire appel à un architecte pour les plans et conclure un contrat de construction sans fourniture de plans. Vous bénéficierez ainsi de toutes les garanties liées au CCMI. OU bien, voue pouvez faire appel à un Maître d’œuvre pour le chantier.

    Le maître d’oeuvre

    Le maître d’œuvre n’est pas assujetti au CCMI, son rôle est uniquement de proposer des artisans, de plannifier leur intervention et et assurer un suivi de chantier. Il n’a aucune responsabilité sur la bonne exécution des travaux. Il est le lien entre le maître d’ouvrage et les intervenants à l’édifice. Un bon maître d’œuvre est souvent un ancien artisan ou conducteur de travaux pour un constructeur. Il connaît parfaitement les artisans et vous évitera la pomme pourrie.

    L’avantage est qu’il est moins cher qu’un constructeur et qu’il travaille avec une équipe souvent solide. L’inconvénient est la limite de sa responsabilité, la garantie de livraison n’existe pas.

    Faire construire, auto-construction

    Vous pouvez également vous charger du suivi et du choix des artisans vous-même. Si vous n’avez pas de connaissances particulières dans la construction de  bâtiment, ce n’est pas une bonne idée…

    Le mieux dans ce cas est comme on dit, « être dans la partie » c’est-à-dire que vous allez exécuter une partie des travaux vous-même parce que vous travaillez dans un corps du bâtiment. Puis, faire appel à des gens que vous connaissez parfaitement pour les autres corps de métier. Ou bien, vous travailler dans le secteur et connaissez parfaitement les techniques de construction.

    Planifier et réceptionner les travaux demande des connaissances. Les banques ont de plus en plus de mal à financer ces projets. Les garanties de l’achèvement du projet ne sont pas palpables. Il faudra un dossier remarquablement monter pour obtenir la confiance de votre banquier. 

    Le choix des entreprises qui vont intervenir sur le chantier est vital. Le principal risque est d’avancer 20 ou 30% du devis et de ne jamais revoir l’artisan. Assuré vous de sa renommée et de sa solidité financière. Prenez des gens du coin et parlez des uns et des autres aux différents corps de métier.  Demandez-leur l’attestation de garantie décennale à jours.

     Acheter en VEFA

    Vente en l’Etat de Futur Achèvement, aussi appelé vente sur plan. Vous aurez à faire à un promoteur qui vous présentera les plans, de votre futur appartement ou maison. Ces immeubles ne sont pas encore construit ou en cours de construction, le promoteur  vous vendra via un contrat particulier, à la fois le terrain et le logement.

    Aujourd’hui 90% des appartements sont vendus dans le cadre de ce type de contrat. Le promoteur vend une partie des appartements ou pavillons avant même d’avoir posé la première pierre ce qui servira de déclenchement de financement. Il arrive que vous ayez réservé un appartement et que finalement le projet ne voit pas le jours . Pas de souci, votre chèque de réservation vous est restitué, vous avez seulement perdu du temps.

    Vous signez dans un premier temps un contrat de réservation. Le promoteur demande toujours un dépôt de garantie, 5% si livraison dans l’année, 2% si livraison dans les 2 ans. Ce montant est déposé sur un compte spécial ouvert au nom du client. Le promoteur ne peut pas l’encaisser sur son compte sous peine de sanctions pénales.

    Le contrat est strictement réglementé et doit comporter des éléments encadrés par les textes, tels que la description de l’immeuble, le délai de livraisons ou encore le prix et ses modalités de variation. A la signature de du contrat de réservation, le client dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. Ensuite, il recevra en courrier recommandé et 1 mois avant la date de signature notaire, le contrat définitif. Ce délai d’un mois permet de discuter les clauses si nécessaire.

    Dans le même esprit que le CCMI, l’échelonnement du paiement du prix est encadré de la façon suivante :

    • 35% à l’achèvement des fondations
    • 70% à la mise hors d’eau
    • 95% à l’achèveent des travaux
    • 5% à la livraison (sauf si réserves)

    Le promoteur doit fournir une double garantie au client. Un garantie d’achèvement dans le cas ou la société serait mise en liquidation. Ainsi qu’une garantie de de remboursement si il la vente était annulée pour défaut d’achèvement. Dans tous les cas, le client sera livré ou remboursé ce qui constitue un des ponts fort de contrat.

    Les inconvénients sont des délais souvent long dès lors que l’on veut le bel appartement au dernier étage et exposé sud ouest. Puis le prix, vous ne revendrez jamais au même prix un mois après la livraison sauf exception de marché haussier et emplacement exceptionnel.

     Achat d’ancien

    Vous êtes amoureux des belles pierres, des hauts plafonds pour les appartements ou tout simplement  vous ne souhaitez pas attendre le temps d’une construction pour profiter de votre cocon. L’ancien est fait pour vous !

    Effectivement l’avantage de l’ancien est qu’il est réalisé, il a donc plus de charme. Vous pouvez donc le visiter jusqu’au moindre détail. Sauf gros travaux, vous poserez vos valises 3 mois après la première visite. Pourquoi ce délai ?

    Après avoir visité et avoir eu le coup de cœur tant attendu, vous allez faire votre proposition d’achat puis signer un compromis sous conditions de levée des clauses suspensives.  Il se sera déjà passé 15 jours à 3 semaines. Ensuite, la mairie va être sollicitée pour les prévenir de la transaction. Ils pourront alors dans un délai de 2 mois faire jouer leur droit de préemption. Ils peuvent tout à fait saisir l’opportunité pour en faire une bibliothèque, une crèche. … Cela concerne plus des biens situés à proximité des bourgs et centre-ville. Même si ils n’ont aucune intention de préemption ils utiliseront la plupart du temps l’intégralité des 2 mois pour rendre leur réponse.

    A l’issue, le notaire pourra positionner la date de signature, en prenant en compte la demande de déblocage de fonds, nous pouvons décemment compter 15 jours de plus. Ce qui nous amène ainsi tranquillement mais sûrement à nos trois mois. Vous serez donc définitivement propriétaire à l’issue de la signature de l’acte authentique.

    L’avantage de l’ancien est également le prix, il est souvent 20% moins cher que le neuf.  Vous aurez donc pour le même budget plus de m2 habitables et généralement un plus grand terrain.

     De plus, en achetant un bien avec travaux vous pourrez dégager une plus-value non fiscalisée  lors de la revente (exonération de la plus-value si il s’agit de votre résidence principale uniquement).

    Sur un achat ancien vous devez faire attention à plusieurs éléments :

    • Bien prendre connaissance du diagnostic
    • Consulter et demander le montant des coûts énergétiques
    • Demandez le montant de la taxe foncière
    • Visiter le quartier à pied et à différents moments de la journée si vous craignez des désagréments sonores
    • Assurez-vous des temps de trajets si nécessaire
    • Si il y a des travaux à prévoir, ne les estimez pas au doigt mouillé, faites établir des devis
    • Bien prendre en compte l’impact des frais de Notaire sur votre budget comptez  7 à 8% du net vendeur
    • Pour les achats en copropriété

     Pour vous y retrouver sur les prix affichés :

    • Net vendeur : c’est le montant que touche le vendeur
    • FAI Frais d’Agence Inclus, c’est le Net vendeur plus les frais d’agence
    • Acte en main, c’est net vendeur, plus les frais d’agence, plus les frais de notaire

     ETAPE 5 Le traitement juridique

     L’acte d’acquisition d’un immeuble fait l’objet d’un traitement dans le respect de règles juridiques bien précises.

    Si vous passez par un agent immobilier pour visiter le bien convoité vous devrez passer par lui pour finaliser la vente. On me demande souvent si l’on peut court circuiter l’agent. Non, il vous a fait visiter ce bien, vous devez passer par lui. Si vous passer en direct par le propriétaire, c’est ce dernier qui sera le premier responsable car il aura signé en amont un mandat, exclusif ou non, avec l’agent immobilier. L’agent devra prouver que par la faute du vendeur ou de l’acheteur, il a perdu sa commission. Les deux parties pourront être condamnées à des dommages et intérêts en plus de la commission. N’essayer donc pas de jouer, un , vous prenez un risque, deux, ce n’est pas correct.

    Lorsque l’on est acheteur il faut au contraire faire de l’agent immobilier un allier pour bien négocier le bien. Il connaît la situation du vendeur et ce qu’il est prêt à lâcher  pour aboutir à la vente. A vous de manœuvrer intelligemment.

    Une fois négocié, une poignée de main ne suffira pas pour devenir propriétaire.

    L’avant contrat, deux solutions

    L’avant contrat sert à écrire ce sur quoi vous vous êtes mis en accord sur les conditions de la vente et les éléments qui restent à levée, appelez clauses suspensives pour que cet accord devienne définitif.

    Tout d’abord il y a 10 jours de réflexion durant lesquels l’acquéreur peut se retirer de la vente sans conséquences. Ensuite cela dépend du tupe d’avant contrat signé.

    Il peut être signé sous seing privé, entre le vendeur et l’acquéreur. Il existe des modèles sur internet qui reprennent les éléments minimums qu’il doit contenir. Mais ce type d’avant contrat est à éviter dans l’intérêt des 2 parties. Mieux vaut laisser un professionnel le rédiger. Soit une agence immobilière, soit le notaire.

    La promesse unilatérale de vente

     Très peu utilisée, car elle n’engage que le vendeur. L’acheteur dispose d’un délai pour le levé l’option d’achat ou non. Au-delà des 10 jours de réflexion, cette option non levée sera tout de même soumise à une indemnité versée par l’acquéreur au vendeur, au maximum 10% du prix de vente.

    Le compromis de vente

    C’est celui que l’on préfère tous, c’est la signature d’un engagement quasiment  définitif des 2 parties. Nous avons toujours nos 10 jours de réflexion, au-delà les parties ne peuvent plus revenir sur leur décision. Le seul moyen de sortir du contrat est la non réalisation d’une des clauses suspensives. Par exemple pour un terrain l’obtention du permis de construire, systématiquement lorsqu’il y a intervention d’un prêt bancaire : obtention d’un accord bancaire. Si le vendeur s’est engagé à réaliser des travaux avant la vente, qu’ils soient réalisés…Un dépôt de garantie est versé, le montant est à négocier. Il est le plus souvent inférieur à 10%. Lorsque l’on n’a pas d’apport pour le projet, il faut donc négocier un compromis sans dépôt de garantie.

    Attention aux éléments du prêt. Le notaire vous demandera le plan de financement afin de le mentionner dans le compromis :  le montant, la durée, le taux...Etc  si un refus est donné par la banque, il devra correspondre point pour point aux éléments mentionnés.

    Si vous annoncez un plan sur 20 ans mais que vous avez un refus de prêt sur une demande de 15 ans, le notaire pourra refuser ce document et conserver le dépôt de garantie au profit du vendeur.

    De même, vous annoncez 150.000de financement à la signature du compromis et vous avez un refus sur une demande de 200.000€, imaginons parce que vous avez finalement prévu de financer des travaux. Cela ne fonctionne pas non plus, le notaire exigera un refus à la hauteur du scénario de financement annoncé au départ.

    La date de la demande de prêt est importante également, notamment si vous ne respectez pas les délais d’obtention du prêt et que cela se finisse par un refus. Il y a de nombreux cas possibles, votre courtier en prêt immobilier est présent à vos côtés  pour vous aider et vous éviter les pièges. 

     

    ETAPE 6 LE TRAITEMENT FINANCIER

    Vous aurez de 45 à 60 jours après la signature du compromis pour obtenir un accord bancaire et faire jouer la concurrence.

    Pourquoi solliciter plusieurs banques ? tout d’abord un refus est vite venu, ne prenez aucuns risques et obtenez un accord dans une deuxième banque. Dés lors que le délai de levée de la clause suspensive est expiré il est rarement possible d’obtenir une rallonge, si vous n’avez pas prévu une issue de secours le bien convoité risque fort de vous passer sous le nez.

    La confiance n’empêche pas le contrôle, même si vous avez de bons rapports avec votre établissement bancaire, comparez les avec la concurrence. Un bon courtier pourra tout de suite vous dire si il est en capacité de vous faire faire des économies. Sinon vous pouvez positionner des rendez-vous et négocier vous-même avec les banques.

    Dès lors que aurez fait votre choix vous signerez 2 choses une demande de prêt et une demande d’adhésion à une assurance emprunteur.

    L’assurance emprunteur est soumise à un questionnaire, puis éventuellement  à des examens complémentaires en cas de déclarations de problèmes ou à partir d’un montant de capital emprunté. Cette formalité peut vous faire perdre du temps pour obtenir l’accord définitif de la banque, il faut bien le prendre en compte.

    Une fois l’assurance validée, la banque éditera les offres de prêt qui reprennent les éléments de la demande de prêt. A réception, vous aurez 10 jours de réflexion OBLIGATOIRE, puis vous pourrez signer et renvoyer les offres le 11ème jours. 

                   Quelle garantie ?

    Le prêt est garanti, soit par une caution soit par une hypothèque ou privilège de prêteur de deniers. Dans le cas d’une hypothèque ou d’un PPD, c’est le notaire qui se chargera de l’inscription au cahier de conservation des hypothèques.

     En cas de caution, la société est généralement imposée par la banque. C’est l’option préférée des banques car en cas de recour ultime c’est la société cautionnaire qui devra entamer les démarches pouvant aller jusqu’à la saisie du bien.

                    Le déblocage des fonds

    Pour un achat dans l’ancien, la procédure est simple. C’est le notaire qui s’occupe de tout. Il recense les fonds nécessaires et fait sa demande auprès de la banque lorsqu’il y a recours à un crédit. Il fera sa demande auprès des acheteurs pour le montent de leur apport. C’est une demande qu’il fait 8 à 15 jours avant la signature. Au jours de l’acte il règlera toutes les parties intervenues dans l’opération, lui-même, l’agent immobilier, le courtier et les vendeurs. Si les vendeurs avaient un crédit avec une garantie hypothécaire il remboursera le crédit et donnera le solde aux vendeurs. Si caution, il donne la somme au vendeur qui devra rembourser son prêt par anticipation.

    Dans le cas d’une construction, les fonds seront débloqués par tranche comme vu précédemment.

     

    ETAPE 7 SIGNATURE DE L’ACTE

    Voilà, le jours j arrive, après avoir fourni au notaire une attestation d’assurance du bien vous allez pouvoir signer l’achat.

    Une relecture de l’ensemble de l’acte s’impose avant une signature qui est de plus en plus électronique, cela évite les paraphes fastidieuses sur chaque pages.

    Le Notaire a aussi la charge de répartir les taxes liées au logement. C’est celui qui est propriétaire du logemet au 1er janvier qui la paie. Il fera un prorata temporis et demandera à l’acheteur d’acquitter sa part.

    De même si le logement est en copropriété le notaire se chargera de la répartition. Pour les travaux si ils ont été voté, la règle est que c’est celui qui est propriétaire qui règle les appels de fonds.

    L’entrée dans le logement fera l’objet d’une visite détaillée. Si vous découvrez des défauts non signalés il faudra vous retourner contre le vendeur, et être patient car la procédure sera longue. Il vous faudra prouver la mauvaise foi du vendeur.

    Si tout va bien il ne vous reste qu’à rentrer en possession des lieux et ressentir cette satisfaction universelle d’être propriétaire de son toit.

     

     

     

     

     

     

     

     

     

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